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限购令下中梁“变通”卖房 8万搞定锦江区一年社保

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对于成都楼市来说,每一次“调控”对开发商而言无疑都在经历一次次“震荡”。

据成都中成房业发布的《2018成都房地产市场年报》来看,2018年成都商品住宅年供应面积2707万㎡,同比上涨48.2%,年销量2326万㎡,同比下跌13.1%。

但值得注意的是,在严苛的市场“调控”之下,趁机钻空子的也大有人在,一些开发商甚至为规避限购“变通”卖房,“补缴”社保等灰色产业链愈演愈烈。

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商品房成交量下滑

中梁“变通”卖房 规避限购扰乱市场

过去的2018年是成都楼市最跌宕起伏的一年,上半年的卖方市场,购房者一房难求。而在“5·15新政”后,成都楼市“骤变”,迅速变为买方市场,开发商也开始纷纷打出了“打折促销”牌。

然而“重拳”之下,也致使成都楼市成交量明显下滑。据中指院发布的数据显示,2018年,大成都商品房成交面积约约3667万㎡,其中商品住宅成交面积约2442万㎡(成交套数218423套),同比下降9.1%,总成交金额约2427亿元。

其中中心城区(一二圈层)商品房共成交2868万㎡,其中商品住宅成交面积约1741万㎡,同比下降18.8%。

△数据载图自中指研究院

为此,成都某中介负责人说道,“几翻‘调控’之下,如今已没有投资客在成都“抢房”了。但对于改善客群来说,持观望态度者也越来越多,以至于部分新盘的客户流失量超过一半甚至更多。”

限购方面,2018年5月15日,成都出台了《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》对成都市房地产市场调控政策进行了完善。提出将限购对象由自然人调整为家庭;户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应在我市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房;父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房等。

从《通知》看,政策的出台看似堵住了通过假离婚获得购房资格的政策漏洞,但“社保交纳”却仍存在着规避限购的漏洞。

4月25日,界面四川在对中梁·壹号院进行走访时发现,哪怕购房者未在成都稳定就业并连续缴纳社保12个月以上,置业顾问也能为购房者联系“社保代缴公司”补交社保。

在中梁·壹号院项目售楼部,界面四川以户口刚迁入成都为由向项目置业顾问进行了咨询。随后,项目置业顾问向我们透露能联系“社保代缴公司”为购房者代买社保。“只需要提供购房者身份证正反面复印件”“锦江区的八万”“最快两周,慢则一个月”。

另外,该置业顾问也通过微信表示,如果是45岁以上的人办理需加1万,45以下年龄就不需要。

△与项目置业顾问的微信对话内容部分截屏

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中梁·壹号院即将入市

产品尚可 价值一般

在成都,当“环线”成为重要的地理标识后,十陵板块或许是目前成都东三环周边为数不多还有土地可供的区域。区域内目前汇集了万科、中海、龙湖等TOP级开发企业入驻,而中梁·壹号院最早被业界关注源于2018年8月的那次土拍。

彼时,中梁拍得此地块为“回锅地块”,合计40亩。然而该地第一次走上拍卖台是在2018年6月12日,但当时由于报名人数的不足而流拍,起拍价为9200元/㎡,采取“设定底价+限价竞买+竞配建并无偿移交租赁住房套数”方式拍卖。

而在2018年8月的那次土拍中,该地宗起拍价降至7200元/㎡,且取消掉了竞配建并无偿移交租赁住房,这让各大开发商为之心动。最终经过60余轮的竞拍后由上海天岑置业有限公司(中梁)以拿地楼面价8750元/㎡拿下,溢价率为21.53%。

如建安成本以“拿地楼面价×1.8”系数计算,未来项目保本价约1.575万元/㎡。但在此之前,十陵板块最高拿地楼面价为11400元/㎡,而目前板块二手房均价约在13000-16000元/㎡之间。

△中梁·壹号院项目实景

然而在经过数月时间规划后,成都中梁媒体见面会于2019年3月31日,以“与成都壹起美好”为主题启幕。发布会现场,据中梁控股集团川成区域公司龙泉事业部营销总监张芹芹介绍,“项目以中梁TOP御系产品为蓝本,融入成都生活文化,集中梁20余年开发大成,为成都量身打造拾光洋房,旨在为一城精英名仕礼献最具成都美好的生活方式。”

但从目前区域内其他项目的实际去化情况来看,以目前市场格局,加之各地购房者对中梁·壹号院的负面评价甚至是新闻报道,相信不少购房者还无法接受中梁在十陵打造这样的洋房产品的。

而在对项目附近的实地走访中不难发现,中梁·壹号院虽地处三环旁、临湖带地铁配套,但区域板块并非成都楼市传统意义上的高端改善板块。尤其项目挨着的十陵二手市场,其配套老旧,城市界面难言高端。

△项目实景以及前往青龙湖湿地公园步行所需时间

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同时,从目前在售楼部了解到的情况来看,近期将对外出售的是100-109㎡的小高层产品,和114㎡、128㎡、132㎡的洋房产品,但从项目置业顾问的估计售价来看,目前中梁·壹号院在十陵板块的价格却显得有些虚高。

而在中梁入驻前,区域内住宅仅有万科·金色城品打造的高层住宅产品和中海·御湖世家两个改善项目,后续也将有龙湖的改善项目入驻,其余的诸如成大花园、竹林尚书、龙锦湾等楼盘,全部为刚需。

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律师说法

代买社保风险大 购房者切勿轻信

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早在全国限购政策之初,以“代买社保”“补交社保”规避限购的事件在各地均有出现,由于存在较大的风险,也有不少购买者吃亏上当。

对此,四川凡高律师事务所林小明律师表示,购房者与社保代理机构签订的代理合同因为违规很难得到有效保护,而且很多代理机构也不会与个人签代理合同,全凭信誉。一旦出问题,公司卷款跑路,那么个人的“社保费”就可能打水漂。

林小明律师介绍说,根据《中华人民共和国社会保险法》第57条规定,用人单位应当自成立之日起30日内凭营业执照、登记证书或者单位印章,向当地社会保险经办机构申请办理社会保险登记。社会保险经办机构应当自收到申请之日起十五日内予以审核,发给社会保险登记证件。

第58条规定,用人单位应当自用工之日起30日内为其职工向社会保险经办机构申请办理社会保险登记。社会保险登记实行属地管理,开户和缴费单位应当是“用人单位”,即与劳动者建立劳动关系的用人单位,即为劳动者缴纳社保是用人单位的法定义务。

林小明律师表示,法律虽没有明确的代缴社保禁止性规定,但为没有与本单位签订劳动合同的个人代缴社保,则属于弄虚作假的行为且不符合前述法律规定。置业顾问、中介或协助办理社保,则消弭了房地产调控政策的效力,应当予以制止并根据规定进行相应处罚。

另外,未在成都范围实际工作却虚假购买社保,本身就涉嫌提供虚假证明或信息骗取购房资格。此外,由于楼市贷款及购房政策频繁变动,根本无法预测后期的政策变化,购房者也极易因政策变动导致经济损失。

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