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日本房屋空置率创新高,给我们带来什么启示?

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近日,日本总务省发布住宅和土地统计调查结果。

结果显示与5年前相比,空置住宅增加26万间,空置总数达846万间,占住宅总数的13.6%。住宅空置数和空置率均创历史新高。

其中,空置率最高的是山梨县以及和歌山县,均超过20%,东京为10.6%。另外,住宅总数也创历史新高,开发商无规划的滥建引社会担忧。

日本住宅空置率创新高,是中国楼市的未来吗?将给我们带来什么启示和思考?空置税会出台吗?

空置率?

在楼市,“空置率”一直是一个引人关注的焦点。

它通常被列为判断楼市是否有泡沫的一个重要指标,是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

按照国际标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。

东京新增房屋最多

在2018年的统计中,日本全国总住宅数为6242万户,与2013年相比增加了179万户,增幅约为3.0%。

这个数据低于2013年统计中5.3%的增速(相比2008年)。自1998年起,日本住宅总量增加率从9.5%一路下滑,分别为7.3%、6.9%、5.3%和3.0%,由此看来,住宅总量的增长出现了减速趋势。

但从具体城市来看,东京都新增大住宅数量最高,为31万间,此外神奈川县15万间,千叶县14万间,琦玉县12万间,大阪府有9万间等。

东京都、神奈川县、千叶县以及琦玉县这“1都3县”的新增房屋数量占据全国增量的约4成。

日本“三四线”恶化,“一二线”好转

总体来看,由于人口下降,在2018年的调查数据中,空置房屋数量继续增加。从1998年至今,空置率增速分别为11.5%、12.2%、13.1%、13.5和13.6%,虽然空置速度变缓但空置量总体仍在上升。

空置率较高的多为“三四线及以下”城市或农村地区,而空置率较低的多为“一二线”城市。

具体来看,空置率最高的是山梨县,为21.3%;空置率最低的是埼玉县及冲绳县,为10.2%,其次是东京都的10.6%。

与2013年的统计数据相比,空置率最高的前十名中,除了山梨县和高知县空置率稍有降低外,其余市县空置率均继续上升。

与之相反,空置率最低的城市中,前五名城市房屋空置率继续下降。

此外,在一些地区,由于房屋正在翻新等原因,房屋真实空置率比报告中的地区数据更高。

日本出生率持续降低

由于新房供应充足、二手房市场欠活跃,日本住房空置率不断上升。但导致日本空置率恶化的根本原因在哪?从相关数据看,人口增量的持续下降以及都市圈的虹吸效应是主要因素。

日本政府数据显示,自1899年有记录以来,2018年出生的婴儿数量最少,只有92.1万名——这是连续第三年低于100万。

《日本时报》报道称,日本似乎越来越不可能实现到2025年将生育率提高到1.8的目标,该国去年的生育率为1.43,远低于上世纪70年代平均每位育龄妇女生育2.1个孩子的水平。

大都市圈虹吸效应加剧

在东京这样的大都市圈,即使总人口负增长、其他两个都市圈人口净流出,仍然保持着人口净流入状态。

在此情况下,日本政府也在考虑了一些政策措施,比如说向任何从东京迁往其他省份的人支付高达300万日元(合18.1万人民币)的费用,缓解部分地区人口稀少的困境。

另外,尽管日本长久以来对移民持反感态度,但随着4月新外国工人签证的实施,移民工人的数量可能将以更快的速度增长。在未来五年内,可能会有超过30万新工人来到日本。

对于日本而言,人口下降、都市圈的虹吸效应,仍然会在对“三四线”城市造成持续影响。

中国的空置率有多高?

从出生率、老龄化、都市虹吸效应这些因素来看,与我们中国现在的城市发展轨迹何其相似,因此有的网友说:日本的现在就是中国的未来!

那么,中国楼市的空置率有多高?官方从来没有公布过空置率数据,一直说法不一,也被传是中国楼市最大的谜题。

著名经济学家黄有光曾表示中国住房空置远远低于预估值,房价没有大量泡沫。

如果以一年一户用电量不超过20度为“空置”标准,根据国家电网的空置率调查结果显示,“2017年,大中城市房屋的空置率为13.1%,中小城市房屋空置率为13.8%,乡村房屋空置率为14.3%”。

他认为,即便中国房产空置率达到了十几二十个百分点,也不全是投机性的空置,也存在着合理的空置,情况包括旅游、维修、待售等,另外中国家庭普遍给未来孩子上学、结婚购买房子,也大量提高了非投机性的房屋空置。

我国会出台空置税吗?

中国空置率如此之高,一方面是供大于求,人口出生率在不断的降低,而人口老龄化逐渐严重,开放商又不断的在盖房子。另一方面则是因为炒房客,通过买房升值后,转手套利。

那么,国家是否会通过开证空置税来降低空置率呢?

纵观全球,外国征收空置税相当普遍,正是这些国家空置率低的原因。比如法国、荷、兰英国、德国等国家。政府通过增加空置房屋主的成本,打击借机炒房行为。

但是空置税要在国内落地实施,可能难以成为现实。

空置住房的标准难以界定,目前,国内尚未形成空置率的统计系统。而且我国楼市房屋信息系统尚不健全,空置税出台难上加难。

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