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近三年只有一个楼盘供货,秦皇寺真的很“野”

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上周,天府新区中央商务区开工的新闻登上头条,把秦皇寺中央商业区定义为成都未来城市新中心

两年前,我写过一篇关于天府新区的购房逻辑,把秦皇寺中央商务区列为天府新区购房版块第一阵营,兴隆湖、锦江生态带次之。

作为天府新区重要组团,各版块都有不同的分工。

在我看来,如果把秦皇寺看作金融城,那么兴隆湖更像软件园,锦江生态带则是周边的住宅单元,如天府长城、市一医院版块。

最近,秦皇寺CBD的概念发生了轻微变化,由“CBD”变成了“CBP”。

作为天府新区版块第一阵营,我认为,有必要跟大家聊一聊。

超前的规划,国际化定位

自2012年天府新区规划出炉,秦皇寺片区城市中央商务区(CBD)的功能定位就一直没变。

这是成都的CBD发展的第三个阶段,新城建设的核心区,由政府主导,面向综合化、生态化、国际化方向发展。

*注:第一阶段为老城区CBD,以东大街一带形成的商业+商务的混合型CBD。区域内以时代豪庭、都汇华庭为代表的住宅楼盘价格早已冲破3万元/㎡。

第二阶段为金融城CBD,城市扩容需要,由政府主导形成的区域型CBD。目前是公认的成都价值最高的版块。

毫无疑问,从规划上看,秦皇寺CBD的定位会高于前两者。

而在最近,官方把秦皇寺CBD称之为“CBP”(“Central Business Park”,又称“中央商务公园”)。

从官方释义来看:你可以把它理解为CBD的3.0版本。中央商务公园≠中央商务区+公园,它是一种基于公园城市理念规划的新模式。公园在这里不是锦上添花,而是基础底色。

图:天府公园

从呈现的形态上来看,它与纽约曼哈顿CBD有一定的相似度。至少从规划理念上,秦皇寺版块已经站在了国际化的起点上。

图:曼哈顿公园

强大的产业托底

秦皇寺版块的发展,得益于政府投入巨大以及诸多巨头企业合力助推。

秦皇寺中央商务区目前已成顶级城市资源扎堆之地,包括两条地铁线路、一带一路大厦、西部会展中心、天府中央公园等。医疗教育方面包括天府七中、七小、万达国际医院、天府新区人民医院等。中铁、中建、中冶、川投集团在内的十多家西南总部大楼。


图片来源:摇号助手

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在经济指标的规划上。

到2022年,公园城市初步形成,地区生产总值达3500亿元。

到2035年,天府新区经济总量突破万亿大关(2018年大成都GDP1.5万亿元),建设成为支撑“一带一路”建设和长江经济带发展的重要节点。

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到2050年,天府新区全域建成美丽宜居公园城市,成为具有区域带动力和国际影响力的新的增长极和内陆开放经济高地,成为四川汇聚全球资源、参与全球竞争的主要功能承载区。

尽管这一切都还停留在纸上,但无一不体现秦皇寺版块的雄心。

有政府的大力打造和扶持,加上众多开发商的入驻,国际医疗、教育、交通等相关配套的配置,未来的秦皇寺价值不容小觑。

但是对于整个新区的发展,也有不少人是“看空”的状态。

秦皇寺的尴尬与争议

关于秦皇寺的争议,最近有消息传出“中国第一高楼”中海天府677大厦(一带一路大厦),高度被砍到488米,叠加上此前省政府暂停南迁的消息。

随即便出现了天府新区看空论。

这两点,我个人也听到过一些相对靠谱的原因,是被动形成的。当然,我们也可以从近日四川省印发的《关于加快天府新区高质量发展的意见》看出,四川省对于天府新区的重视度非常高。

第二点,关于秦皇寺版块的尴尬,是近几年商品住宅供应寥寥无几。

从区域预售来看,除了早年的万达天府一号(12000元/㎡)、蔚蓝卡地亚花园城(17000元/㎡)之外,剩下的广汇御园仅推出一张产业配套住宅预售(不对外出售),同样还包括中铁卓越城。秦皇帝锦亮相三年,也没拿到一张预售证。

图:保利和光屿湖效果图

尽管万科、保利等一线房企早在2017年就在该版块内拿下大宗商品住宅地块,但均无预售推出,加上近两年出让的宗地以产业用地为主。秦皇寺片区长期没有商品住宅供应,也就缺少了炒作氛围。

但这些都会成为未来区域大量住宅供应的伏笔。

第三点不确定性:人口。天府新区规划人口约300万人,以目前人才落户的速度来看,要在新区聚集300万人口,确实很难。并且,人口和住宅供应会成正比关系,这一点只能交给时间。毕竟举全国之力打造的陆家嘴CBD,从规划到成形也经历了20年时间。但我们也不要忽略产业入驻对人口的聚集速度。

最后,是我对于区域的观点

我曾经多次问自己,如果有机会卖掉主城区一套房,买入秦皇寺片区,会不会这样做?

我有朋友先用行动告诉了我,会!

一方面我们贪图在钢铁城市里面找非常舒服的居住地,另一方面又想继续享受主城区的便利。

天府新区目前整个状态已经让买进去的人提前感受了未来的居住舒适度,秦皇寺作为已经确定的商务区更值得期待。

我希望曼哈顿的视野,就是未来我的视野。

*附:如果大家关注这个版块,区域内这些项目你也应该关注:

蔚蓝卡地亚花园城,秦皇帝锦,中铁卓越城,保利和光屿湖以及紧邻的万科项目。

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