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2.5环,核心城区竟然还有这样的“宝藏片区”?

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若论近段时间成都土地市场哪里的关注度最高,成华无疑是首选。远有隆基泰和14500元/㎡的价格打破成华区土拍成交纪录,近有中海19.47亿元斩获成都东客站91.62亩住宅用地。在主城可开发资源屈指可数的市场环境下,成华区“宝藏男孩”的地位显露无疑。

近几年来,成华在城市旧改、商圈打造、配套建设和重大项目引进方面,都交出了亮眼的答卷。这其中,二仙桥片区作为成华区规划打造的新城市中心,随着中车、铁投、首钢等实力房企的相继入驻,也步入了自己的“高光时刻”。今天,小全全就对这个行业公认的高价值区域来一次系统梳理。

成华版图核心C位,城东文创产业担当

二仙桥片区位于东郊记忆艺术区北部,从区位来看,位居成华版图核心腹地。上世纪80年代,片区依托便利的铁路运输条件形成了以货运市场、仓储物流及工业生产为主要功能的传统物流集散中心和生产基地,为成华区经济建设做出不可磨灭的贡献。

2.5环,核心城区竟然还有这样的“宝藏片区”?

△ 位于二环和三环之间的二仙桥片区

随着城市的快速发展,二仙桥片区产业功能落后、基础设施缺乏、道路交通阻断等弊端开始显现,城市形象与周边其他区域形成强烈的反差,片区发展一度滞后。幸运的是,近年来伴随“中优”“东进”等多轮城市红利的到来,片区着力推进城市界面革新,实现了由老工业区向现代化住区的涅槃重生。

2.5环,核心城区竟然还有这样的“宝藏片区”?

△ 二仙桥现状全景图

更重要的是,二仙桥片区不仅实现了城市界面的更新和土地资源的腾挪,在产业发展方面,也成功地找到了自己的站位。今年4月,成都市产业功能区及园区建设工作领导小组公开表示,今年将在成都建设1000万平方米的高品质科创空间,其中位于二仙桥片区的东郊文旅高品质艺术空间将成为高品质科创空间的主要承载地之一。作为“三城三都”的重要一极,成都的文创产业蓝图异常宏大。2019年末,成都市文化创意产业增加值为1459.8亿,生产总值在第三产业的占比为8.6%。截至2020年末,成都市将实现文化创意产业增加值1800亿元,占GDP比重10%。对于二仙桥片区而言,如何实现工业历史和文创产业的融合,还有大量的想象空间和施展余地。

2.5环,核心城区竟然还有这样的“宝藏片区”?

△ 东郊记忆艺术区

据了解,东郊文旅高品质艺术空间建筑面积约54.32万平方米,横跨二仙桥和东郊记忆园区。作为成都市最新规划的66个功能区之一,东郊记忆艺术区投运以来,陆续吸引了包括阿里巴巴现场娱乐基地、量子界数字娱乐产业园、中视瑞峰、西部国际珠宝城等近200家知名企业落户于此,每年有超1200场文化盛宴在园区内持续举行,文创产业链已初具雏形。

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△ 艺术区夜景

毗邻东郊记忆艺术区的二仙桥片区,近年来陆续完成工业搬迁和土地整理,为城市界面更新和产业项目引进腾挪出足够宽阔的“舞台”。未来,片区将以完美文创公园、机车厂改造等重大项目为依托,充分吸取东郊记忆艺术区的成功经验,以“文创、工业、公园”为主题,坚持一街、一园、双TOD、四大新场景集群的发展战略,致力于打造集文化商贸、总部办公、文创休闲、高端居住于一体的成都城市副中心。在时代的发展机遇、科学的产业规划、广阔的施展空间、深厚的建设经验等多重优势的加持下,二仙桥片区将成为又一座文创高地。

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△ 完美文创公园

高标准配套打造,资源禀赋再升级

从房地产的角度来看,构成价值判断的要素非常多,除了政府层面的高标准规划指导,片区的自身综合素质也非常关键。在这个方面,综合配套品质成为二仙桥片区发展亟待突破的瓶颈。近年来,通过持续的高标准配套打造,强力引进各种资源之后,二仙桥片区的资源禀赋得以再次升级。

01

道路交通:出行更立体

对于坐落在2.5环的二仙桥片区而言,道路交通算得上片区的核心优势之一。在已有的交通配置中,地铁7号线、中环路就位于片区旁边,民兴一路等内部道路正在建设之中。无论是内通还是外联,通勤速率称得上便捷快速。值得注意的是,近期地铁17号线一期即将开通,二期路线将在二仙桥片区内设置二仙桥站、机车厂站两个站点,与7号线完美接驳,届时片区的出行路网将更加立体和多元。

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△ 17号线规划图

02

生态环境:理念更切题

2017年,“公园城市”的理念横空出世,这一理念正逐步落实到成都城市发展的过程中。从现有生态资源分布来看,沙河、东风渠、圣灯公园、杉板桥公园等各类景观资源分散于片区四周。片区内主要景观包括已经建成开放的二仙桥公园一期、机车公园以及于今年3月开工的二仙桥公园二期。据悉,建成后的二仙桥公园总面积将达到420亩,园内将以工业、生态、休闲、亲子为主题,致力于打造为成都主城范围内最具代表性的工业主题公园。

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△ 二仙桥公园实景图(滑动查看更多)

03

教育医疗:配置更完备

在现有的成都嘉祥外国语学校、成华实验小学以及项目配建学校之外,片区还引进了成都七中英才学校。公开资料显示,该校为成华区与成都七中合作的成都市首个从小学到高中的公办学校,设计办学规模96个班,其中小学36个班、初中30个班,高中30个班。项目分两期实施建设,目前一期工程(小学初中部)正在加快建设中,预计2021年建成投运。除此之外,片区内还引进了华西第二医院成华妇女儿童医院,建成后将为片区的医疗条件带来显著提升。

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△ 华西第二医院成华妇女儿童医院、成都七中英才学校

(滑动查看更多)

04

商业配套:形态更多样

目前,二仙桥片区的商业配套主要依赖于建设路商圈和社区底商,但片区未来的商业版图同样值得期待。位于青秀未遮山旁边的秀街、二仙桥公园北侧的铁投紫瑞府二期近9.46万㎡的商业综合体,完全能够满足片区内基础消费需求。正在建设中的合信K101特色文创旅游综合体、城市奥特莱斯pandamall以及TOD示范项目——中车最美车站,将覆盖片区中高端消费人群。此外,完美文创公园以及正在建设中的禾创文创产业园,将成为继东郊记忆之后又一张文创产业名片。

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△ 中车示范区

国字头房企相继入驻,高品质项目扎堆

本月初,首钢地产入蓉第三子——首钢璟辰里美学中心正式亮相,无独有偶,片区内两大热门楼盘青秀阅山、朗诗乐府相继传来即将取证推售的消息。一时间,二仙桥片区占据成都楼市“爆款”话题榜首。从目前已亮相的项目情况,我们总结出以下特性。

01

低容低密,区域改善属性明显

自2017年“中优”三降两提政策出台后,主城容积率基本降至3.0以下,居住品质得到大幅提升。据统计,目前二仙桥片区在建项目的容积率全部介于1.47和3.0之间,符合成都市场改善型项目的特性。值得注意的是,片区内还未出让的8宗地块,容积率同样介于2.0到3.0。单就现有项目和规划土地的性质来看,未来整个片区的住宅将是面向改善的全面升级。

目前二仙桥片区内已经亮相的项目主要有5个,从产品户型来看,所有项目最小户型均为套三,面积均在110㎡以上,中车共享城套三户型最小面积更是达到138㎡,大尺度的生活空间意味着更具层次感和舒适度的生活体验。

02

国企扎堆,片区未来发展有保障

从片区入驻企业不难发现,中铁、铁投、首钢、中车这类国资企业占据绝大多数。早在上个世纪80年代,片区内汇集了一批国营背景的企业。新世纪后,二仙桥片区迎来重生机遇,国资企业带着雄厚实力再度归来,履行社会职责和担当的同时,也为区域的未来建设增添了一份保障。

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土地资源优势明显,片区发展后劲十足

近年来,主城区快速发展的同时,土地资源也在逐年减少。据睿合泰数据中心显示,2015年至2019年末,成都主城区土地供应面积下降了67%。这其中,二仙桥所在的二环至三环区域土地的成交楼面地价由6077元/㎡上涨至13412元/㎡,涨幅达到121%。

单从片区表现来看,2015年6月10日,四川铁投通过抽签方式将二仙桥片区92.7548亩住兼商地块揽入怀中,成交楼面价为8260元/㎡,该地块也成为2015年后片区首宗出让地块。时间来到2019上半年,首钢和朗诗分别以10110元/㎡、14000元/㎡的价格拿下二仙桥片区两宗涉宅地块。整个二仙桥片区近年来虽然“出货量”不多,但成交价格与成都主城范围土地市场走势基本一致。

除此之外,根据最新公布的成华区2020年土地供应计划以及成都市中优区域投资机会清单显示,目前二仙桥片区还有8宗涉宅地块合计约493亩还未上市出让。地块主要分布于二仙桥公园北侧、人民塘机车厂等区域,未来将在完成相关手续后陆续入市。从土地资源的持有度来看,紧邻2.5环的二仙桥片区拥有足够的底气,未来整个片区的市场价值和行业热度不言而喻,发展后劲十足。

2.5环,核心城区竟然还有这样的“宝藏片区”?
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△ 二仙桥片区待出让地块

从目前的建设进度和长远规划来看,二仙桥片区都属于自带话题的“C位板块”。同样是老工业区,同样是实力房企领衔,相比建设路和万年场的崛起,二仙桥片区的未来在拥有众多价值支撑之后,无疑更令人期待。

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