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这个主城大盘,像极了当年的二十四城

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   近年来,成都的新房市场出现了比较明显的变化。2019年,在成都所有区县中,供应排名第一的是天府新区,排名第二第三的是双流、龙泉等二圈层,而传统五城区,尤其是三环内则供应极少,即使零星推出几个项目,也要么是高端豪宅,要么是十几二十亩的“迷你”楼盘。


“主城党”的心态崩了,在他们看向“城南党”在高新南区、天府新区等一众“神盘”中买买买的幽怨眼神背后,是“生不逢时”的哀叹和“恨铁不成钢”的心有不甘。如果主城区三环内还能有一个攀成钢,或者一个万年场;又或者能多一座翡翠城,或者二十四城这样的大盘,一定“不教胡马渡阴山”。


是的!主城+大盘,这是多少“主城党”梦寐以求的组合。主城区意味着三环内较好的地段和良好的通勤距离,可以实现职住平衡;而大盘则意味着完善的生活配套,尤其是孩子的教育,3-18岁全覆盖,再也不用殚精竭虑感叹中年危机,舒舒服服的享受一站式生活。


所以,今天要隆重介绍的这个楼盘,就是“主城党”的福音。它就是位于成华区二仙桥板块的中车·共享城。


01

板块&配套


中车·共享城位于仙韵四路和蜀龙路交汇处,周边是大量拆迁整理完毕的土地,相对临近的一些楼盘有蓝光·乐彩城、华西雅筑、泰博理想城和朗诗·乐府。


这里属于二仙桥-八里庄板块,简称“二八板块”,我曾在去年9月《要想不住三环外,必须知道成华这个板块》这篇文章中提到过它,这个板块内有3000亩干净的建设用地,体量已经超过了2800亩的攀成钢,是目前整个成都市主城区三环内唯一一个3000亩可成片规划连片开发的区域。对于购房者来说,这至少意味着两件事:


第一、主城区人居新板块。


对于很多资深购房者来说,大多见证过攀成钢、金沙、东湖、万年场等人居板块的崛起,这是成都过去20年城市发展的辉煌成就,但以后,主城区三环内大概率不太可能再有类似的板块发展空间了。一是因为三环内开发趋于饱和,土地供应变得极为稀少;二是因为城市空间变得零敲碎打,不具备大规模成片土地供应的可能。所以,拥有3000亩建设用地的“二八板块”大概率会是成都三环内最后一两个以集中居住为核心功能的城市板块(还有一个可能是红牌楼板块,但目前没有拆迁动作)。而“二八板块”,我个人认为,是极有可能超越万年场板块的存在。


第二、土地拍卖后劲充足。


土地储备多,则意味着土地拍卖的后劲充足。按照攀成钢2800亩出让了7年的速度来推算,“二八板块”极有可能要用10年的时间才能完成土地出让。而2019年,就在二仙桥板块出让了两宗土地,一宗50.4亩的住宅用地由首钢以楼面价10100元/平竞得,而另一宗42亩的住宅用地则由朗诗以楼面价14000元/平拿下,而且这两块地的容积率都达到了3.0,高于中车·共享城2.0的容积率。由此可见,“二八板块”未来的土地价格,会根据容积率高低,大概率不会再低于上述标准。


当然,一个新兴的城市人居板块要得到开发商的青睐和购房者的认可,还需要有更多的政府投入和城市配套,而目前“二八板块”已经初露峥嵘,也在一定程度上暴露了它想要跻身一流板块的勃勃野心。这里,我们就直接对标攀成钢好了。


首先,看生态环境。


攀成钢的自然景观一是沙河,二是塔子山公园;而“二八板块”范围内,有跳蹬河、二仙桥公园和圣灯公园;此外,中车·共享城自身也建成了艺展公园和机车公园,目前已经因其独特的工业复古风格,而成为了新晋的网红打卡地。从生态和景观的角度看,二者打平或者二八板块略胜一筹。



其次,看道路交通。


攀成钢的道路交通主要是东大路、蜀都大道和二环路,轨道交通方面则是2号线、8号线,稍微远一点可以再加一个4号线,算是三地铁水平吧。而“二八板块”则拥有“三横三纵四轨道”的交通网络,三横是二环、中环和三环;三纵是蜀龙路、成华大道和府青路。


轨道交通方面,目前距离中车·共享城最近的是7号线二仙桥站,直线距离约1000米;第二条是预计今年通车的8号线十里店站,直线距离约1200米;而真正实现“零距离”的,是17号线(目前在建,预计今年通车)和32号线(远期规划)的交汇点机车厂站,就在中车·共享城核心位置,并号称会成为“成都最美地铁站”。从交通情况看,二者打平。


这个主城大盘,像极了当年的二十四城
17号线及其换成站点示意图


第三,看教育资源。


对于大多数改善购房者来说,学区是改善的第一动力和刚性需求。如果一个板块有优质的学区资源,那就意味着坚挺的房价和源源不断的需求。


攀成钢的教育资源,从幼儿园开始,主要是三幼和yoyo文轩;小学是成师附小汇源校区和盐道街小学通桂校区,都是五朵金花的正宗分校;对口初中就比较多了,有好有坏,有摇号的运气成分在内。


而“二八板块”的教育资源,从幼儿园开始,有成都市第28幼,由中车配建并移交给政府,就在项目一期的旁边,此外周边还有成都市第13幼和百越锦城幼儿园等;而小学中学方面,则至少有三所比较重磅的学校:


第一所是万汇学校,与项目一期仅一路之隔,它是一所“民办公用”的9年一贯制义务教育学校,私立的师资(成都众多名校校长、教师加盟,大家可自行百度),公立的收费(其私立校区的收费大概是6-8万元/年),简直爽的不要不要。


这个主城大盘,像极了当年的二十四城
万汇学校实景


第二所是成都英才学校,位于中车共享城三期隔壁,这个学校是由成都七中直接领办,是一所涵盖了小学、初中、高中的K12公立学校,进了这个学校,再也不用为摇号、择校绞尽脑汁了,想想都觉得值。而这所学校的软硬件,也都是一流的。


第三所是一所私立学校,距离中车共享城约500米,是大家比较熟悉的成都嘉祥外国语学校成华校区。这所学校的升学率,在整个成都的排名都非常靠前。


通过以上对比,可以看出二八板块的教育资源是胜过攀成钢的,也由此可以看出成华区在打造“二八板块”的时候,是不惜下血本的,毕竟3000亩土地,可是要卖出个好价钱呢。


最后,看商业配套。


攀成钢的商业是被吐槽的比较多的,但这个吐槽仅仅是因为慢,不是因为差,就环球汇、新鸿基、乐天等三大巨头来看,150万方的商业体量是成都首屈一指的,这还不算周边的万象城、中粮悦街、COSMO天廊、华宇广场等已经兑现的商业体。


二八板块目前还在雏形阶段,很多土地都没出让,暂时无法对比。但就中车·共享城来说,它就自带了15万方的商业体量,其周边还有建设路商圈和杉板桥商圈的加持,应该说商业配套和生活需求,都是城市区域级的,完全不愁。


综上所述,我们不难发现,虽然“二八板块”在城市区位、地段、现阶段开发商楼盘定位方面,还不能与城市一类板块的攀成钢相提并论,但从体量规模、配套投入方面,并不输攀成钢。所以,尽管“二八板块”还在雏形阶段,未来还有很长的路要走,但它注定会是一个不平凡的城市居住板块,值得期待。



02

大盘&规划


关于中车·共享城这个项目,今年1月2日邱霜在《刚刚!中环旁422亩大盘取证,主城党可以有!》的踩盘报告中,已经写得比较详细了,我就不再重复啰嗦。


大家只需要知道,这是一个规划用地高达422亩的大盘,由6个独立的地块构成,呈L型布局,容积率2.0,建筑密度20%,绿地率30%。其中1号、4号、5号、6号地块为住宅用地;2号地块为工业风的低密商业街区,坊间戏称“工业版的太古里”;而3号地块为区域地标,以高档写字楼和商办公寓等形态为主。目前,6号地块作为项目住宅一期已经清盘,目前推售项目住宅二期(4、5号地块)中的5号地块。


这个主城大盘,像极了当年的二十四城

中车·共享城鸟瞰效果图


当我第一次看到中车·共享城的规划时,脑海中立马反映,它太像当年的华润·二十四城了,甚至有过之而无不及。


从开发商角度看,华润和中车都是极具实力的央企,世界500强之列,最近有一个新闻是关于磁悬浮列车时速超过600公里的消息,这就是中车的杰作,而这央企背景就是中车·共享城大盘开发的实力保障。


而在规模上,24城总占地1082亩,而中车·共享城总占地为422亩,虽然规模上存在一定差距,但毕竟今时不同往日,在“街区化和小地块”为主导的规划思想下,一个项目正常的规模就40、50亩而已,而能够超过100亩就已经堪称大盘了,所以今天的422亩大盘,已经不逊色于当年的千亩大盘了。


而大盘的好处,在于它能够提供一站式的生活体验,例如华润24城,就拥有双地铁、Shoppingmall和商业街、写字楼、幼儿园、小学中学、小型公园等全生活配套,也就是说,你不走出华润24城,也能满足学习、工作和生活的全部需要。而这种生活方式,在中车·共享城也能复制,它同样是多地铁、拥有大型街区式商业和社区商业、拥有写字楼、0-18岁全教育体系、网红化的小型公园等,二者的相似度极高。


此外,从板块地位和大盘风格上,二者也旗鼓相当。在万年场板块,华润24城就是绝对的龙头老大,多年来都牢牢掌握着区域的定价权;而中车·共享城毫无疑问也是二八板块的龙头老大,我们从其率先问世的时间上、土地规模上、地铁口的位置、学校资源的位置都可以看出端倪;而华润24城在原402厂的基础上,保留了部分的老东郊工厂文化和遗迹,这在中车·共享城身上会更明显,从公园到商业建筑,处处都体现出工业文明时期的传承和风格。


当然,如果一定要说区别,那么或许华润24城是高容高密时代的产物,它的容积率基本在4.0左右,整体居住体量会大很多;而中车·共享城是“中优”示范项目,拥有低容低密的特点,在居住体量上更小,但舒适度会更高。


一千个人心中会有一千个汉姆雷特,我认为中车·共享城像极了当年的华润24城,但不同的人也或许会有不同的看法。但没有关系,这确实是我看到中车·共享城之后的第一印象;同时,我也希望用这种对比的方式,让广大购房者能够更好、更直接的认知中车·共享城。



03

产品&布局


中车·共享城二期占地面积73亩,由4号、5号地块组成,总建筑面积14万平方米,容积率仅2.0,建筑密度25%,绿地率为30%,总户数604户。产品面积段在138-167平米区间,精装修,梯户比为1梯2户或2梯2户,层高3.1米和3.15米。由此可见,中车·共享城二期是一个低容低密,纯改善定位的楼盘。


这个主城大盘,像极了当年的二十四城
中车·共享城二期鸟瞰效果图


在布局上,主要由8栋17F高层、10栋10F小高层和1栋7F多层围合而成,高层主外,小高层、多层主内,排布整体上比较规整,各楼栋之间拥有较大的中庭景观和楼间距,采光通风效果不错。建筑立面采用了现代典雅风格,米黄色真石漆搭配中空Low-E玻璃,是比较常见的立面设计。


与一期相比,二期在多个方面有所升级,主要体现在:


1、园林升级。


二期园林在一期基础上有了较大的提升,其由景度公司著名设计师李迅先生打造,以“一轴一带多院”为主题,从景观上,将4、5号分散地块的弊端通过景观整合了起来。其中,“一轴”是贯穿小区的景观中轴;“一带”即一条健康跑道,串联整个社区的各个景观院落;而“多院”是指艺术水院、儿童庭院、落樱庭、乐高庭院、月光连廊等多个景观节点和功能组团。


这个主城大盘,像极了当年的二十四城

2、户型变大。


除了园林的变化外,中车·共享城二期在户型上与一期相比也不一样,空间尺度变得更大,改善舒适度更好。其中,一期的户型面积为129-157平三房四房;而二期产品面积段为138-167平,同样也是三房四房。相比而言,一个改善产品能够多10平米空间,居住舒适度肯定有所提升。


3、装修升级。


中车·共享城一期的装修比较简单,标准为3250-3350元/平,没有中央空调,虽然也选用了一些知名的国产品牌,但整体上标准还是比较低,设计上也显得比较朴素。而在二期产品中,中车升级了精装标准,全屋配备了中央空调、地暖、新风三大件,设计风格上也更“豪华”了一些,预计会在一期的装标基础上有所“加项”,可能会奔着4200元/平的高标去。客观来看,二期的装标肯定比一期好,但与一些成熟的市场项目相比,中车·共享城的精装还是显得“中规中矩”,不够出彩。



4、商业配套。


与一期纯住宅不同的是,二期配置了约4500平米的独立底商,打造精品社区配套商业,这个算是有利有弊,一方面它可以更好满足业主的日常所需,但另一方面它也有可能对临近的住户带来一些干扰。


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