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德商进驻青羊新城,新城住宅首进主城

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继昨日成都中心城区拍出7宗共计近821亩TOD项目用地后,今天主城区再次放量。青羊区、金牛区、成华区相继上场,拍出4宗共计近185亩纯住宅用地。

四宗地块全部位于三环周边,且都是“双限地”,但起拍楼面价都不低。最高的如青羊新城地块已达到14700元/㎡,也是目前青羊区最高起拍楼面价;最低的成华区二仙桥地块,虽起拍楼面价仅9500元/㎡,但扣除配建要求后实际也已超过1.1万元/㎡。

德商进驻青羊新城,新城住宅首进主城
△宗地位置及起拍楼面价
竞拍现场,德商、万科、保利、新希望、新城控股等品牌开发商齐聚,四宗地块轮番上阵,各家开发商也都不遑多让。其中,青羊新城约33亩地块成为本场“最靓的仔”,经过20余轮竞价后,德商以16900元/㎡楼面价+2%无偿移交竞得。
此外,万科以10900元/㎡楼面价+18%无偿移交竞得二仙桥地块,电建+交投的组合以14750元/㎡楼面价拿下金牛区金泉街道地块,新城控股则以13350元/㎡底价拿下五块石地块。
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先来看今天的“大赢家”青羊新城地块。
这也是今年以来青羊新城出让的首宗没有竞买人资格限制的普通商品住宅用地(TOD项目用地除外),也是今天出让的唯一一宗容积率仅1.5的纯住宅用地,未来大概率会呈现为多层、叠拼等产品形态。
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△清水河及宗地实拍
而拿地者德商也正好擅长高端产品打造。其在成都市场打造的锦江天玺、麓湖熙华天玺、碧云天玺等项目,都是以大平层、洋房、合院等低密产品取胜。
这也是德商继前天(12月22日)拿下崇州地块后,今年在大成都范围内拿下的第二块地。
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△德商锦江天玺合院实景图
但这块地最高清水销售均价被限制24112元/㎡,且明确成品住宅建设比例为0%,意味着该地块项目入市后,实际销售均价被限制在24112元/㎡以下。
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△地块位置示意
尽管这明显是一宗“不太赚钱”的生意,但德商仍然“壕”不手软,开出了16900元/㎡+2%无偿移交的价码,实际楼面价约在17245元/㎡。
能得如此“厚爱”,这块地必然有其独特的优势——其实从地图上就能看出,这块地紧邻清水河,且两面环水,非常适合打造低密住宅区。
隔一条日月大道相望就是东坡小学和泡桐树幼儿园,拥有难得的生态资源和较为便捷的教育配套。地块周边一公里内,还有草小西区分校、三十七中、同辉国际学校以及青羊万达广场等优质配套。
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△东坡小学
但也有明显的“bug”。地块西侧紧邻铁路线,不仅容易产生噪音,还对地块周边道路通达性造成影响。如地块南侧虽紧邻日月大道,但车辆通行都是通过下穿隧道或上垮桥,未来车辆从地块开出后,还要掉两个头才能向西跨过铁路线。
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△地块外道路实拍
此外,地块距离周边地铁站都在约2公里左右,地铁出行不太方便。
不过好在地块周边步行范围内的配套都已足够丰富,地块门口就有人行下穿通道可以穿到铁路西侧,直接享受到青羊新城核心商业区的配套。
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今天出让的二仙桥地块,是成华区二仙桥-府青路板块今年以来出让的第5宗地块,也是该板块第二宗“双限地”——11月25日出让的一宗位于中车共享城旁的地块,最高清水均价21000元/㎡,最终被平台公司锦城华创拿下,扣除无偿移交后的实际楼面价已达到约1.45万元/㎡。
今天出让这块地同样位于中车共享城旁,清水最高均价21087元/㎡,且明确成品住宅比例为0%。虽起拍楼面价仅9500元/㎡,但自带17%的无偿移交比例,且须配建一座约5亩地的公园绿地。
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△地块位置示意
相比锦城华创地块,这块地的要求显得更“苛刻”。
不过好在“大树底下好乘凉”,傍在中车共享城这个大盘旁边,配套基本不愁——斜对面就是中车共享城的商业部分,南北两侧聚集有已建成的英才学校和在建的二仙桥西区配套小学(双林小学领办),以及十三幼华韵分园,距离在建的地铁17号线机车厂站也在1公里以内。
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△中车共享城及在建地铁17号线二期机车厂站
最终,万科以10900元/㎡楼面价+18%无偿移交竞得,实际楼面价成本也已超过1.3万元/㎡。
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这块位于金牛区国宾板块的约39.5亩地,虽然是今天这4块地中距离三环最远的,但地块配套条件却几乎“无懈可击”。
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△地块位置及配套示意
隔壁的电建洺悦玺项目在地块旁边配建了一座茶店子小学分校、一座包括农贸市场在内的社区综合体,且都已基本建成。
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△地块实拍
往南不远的蜀西路两边,就是中海国际购物公园和北京城建龙樾熙城的商业综合体,还聚集着成外附小中海校区以及成都爱思瑟国际学校中海校区;往西走不过约400米,还有成都外国语学校、成外初中校区以及地铁2号线百草路站。
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△成都外国语学校及地铁2号线百草路站
该地块清水最高均价的限制也达到了21731元/㎡,也没有限制成品住宅比例,未来产品若带装修交付,均价或能达到约2.6万元/㎡。
而项目隔壁的电建洺悦玺,今年7月取证时,主力房源带装修单价约在2.4-2.8万元/㎡,目前仍有部分建面约129㎡、147㎡房源在售。
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宗地四可能是今天这4块地中,“bug”最明显的——说得简单一点,位于城北五块石就是它最大的“bug”。
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△地块位置及配套示意
更何况,这块地还紧邻一条铁路线,直接就可以分出两个天地——东侧是以龙湖北城天街等为代表的,已经非常成熟的繁华城区,西侧则还有不少待开发土地以及老旧库房。
不过这块地也有非常明显的配套优势——地铁5号线福宁路地铁口,东侧过了铁路线就是北城天街,附近还有十八幼、沙河公园、站东小学等。
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△龙湖北城天街
虽然从规划看,地块除了南侧目前在建的商贸大道跨线桥外,周边一公里内都还没有能直接穿越铁路线的车行道,但就在地块东北侧就有一个下穿铁路线的人行涵洞,能够非常快捷地到达北城天街、沙河公园等地。
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△地块旁的人行下穿涵洞
再加上地铁口和紧邻商贸大道等交通优势,基本已经消弭了铁路线带来的“隔离感”。
根据出让文件,该地块最高清水销售均价达到22580元/㎡,成品住宅面积比例为0%,且须配建一所幼儿园。不过该地块仅有德商、新城控股两家开发商报名参拍,最终新城控股以13350元/㎡底价拿下。
这也是新城控股的住宅板块首次在成都主城区拿地,据房老倌不完全统计,新城控股除在成都武侯区、龙泉驿区布局两座吾悦广场外,其住宅板块已在成都开发20余个项目,但几乎全部位于远郊及成都周边区域。
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